İstanbul’da kentsel dönüşümde yeni dönem: Kural da değişti, beklenti de…
İstanbul’da kentsel dönüşüm iki koldan değişiyor. Bir yandan karar alma usulü mevzuatla yenilendi; artık çoğunluk da, toplantıya çağrı ve karar usulü de eskisi gibi değil. Bir yandan da ev sahiplerinin beklentisi yükseldi: eski binanın yerine yenisinin yapılması tek başına yeterli görülmüyor. Bu iki değişimin kesiştiği örneklerden biri, Gani Müjde’nin yaşadığı Yakut Sitesi.
İstanbul’un yapı stokunun yenilenmesi yıllardır kentin en önemli gündem maddesi. Ama masadaki soru değişti.
Vatandaş için mesele artık yalnızca “Yeni bina yapılacak mı?” değil. Nasıl bir bina? Ne kadar güvenli? Çevresinde ne kadar yeşil alan? Sosyal imkanlar nasıl şekillenecek?
Bir de sürecin kendisi var. Son iki yılda kentsel dönüşümün karar mekanizması ciddi biçimde değişti ve bu değişikliklerin çoğu, dönüşüme giren sitelerde hala yeterince bilinmiyor.
Gani Müjde’nin yaşadığı Yakut Sitesi’nde Taşyapı tarafından yürütülen dönüşüm çalışmaları da tam bu yeni dönemin içinde ilerliyor.
SÜRECE GİRMEDEN ÖNCE BİLİNMESİ GEREKEN DÖRT ŞEY
1. Çoğunluk artık 2/3 değil. 9 Kasım 2023’ten itibaren riskli yapılarda yıkım ve yeniden yapım kararı için salt çoğunluk yeterli. Ama dikkat: bu çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanıyor. Yani toplantıya gelenlerin yarıdan fazlası tek başına bir şey ifade etmiyor; kararı hangi arsa payı oranının desteklediğine bakılıyor. Sahada en sık yapılan hata bu.
2. Toplantıya çağrı artık kurala bağlı. 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de (33158) yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği, çağrı ve karar usulünü ayrıntılı biçimde düzenledi. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar için maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılıyor; çağrı yönetmelik ekindeki Ek-12 formuyla yapılıyor, muhtarlıkta ya da bina kapısında on beş gün ilan edilerek veya noter aracılığıyla bildiriliyor. Alınan karar da imzalanarak tutanağa bağlanıyor. Önemli ayrıntı: yönetmelikte 2023’te yer alan “toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” ibaresi kaldırıldı. Dolayısıyla yeni düzenleme, karar sürecini toplantı ve tutanak usulüne bağlı daha belirgin bir çerçeveye oturtuyor.
3. Sözleşmedeki iki kelimeye bakın: “net metrekare”. Kat karşılığı tekliflerde şirketler arasındaki metrekare farkının bir kısmı, net metrekarenin nasıl tanımlandığından geliyor. Balkon, ortak alan payı ve duvar kalınlığı dahil mi değil mi — imzadan önce avukatla netleştirilmesi gereken yer burası.
4. Kira yardımı başvurusunun bir süresi var. Tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde başvurulması gerekiyor. Başvuru e-Devlet üzerinden ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yapılabiliyor. Ödeme süresi riskli yapı ile riskli ve rezerv yapı alanlarında farklı işliyor; tutarlar ise Bakanlık tarafından güncelleniyor.
GANİ MÜJDE DE DÖNÜŞÜM SÜRECİNE KATILDI
Yakut Sitesi’nin yenilenmesi gündeme geldiğinde karikatürist, senarist ve yönetmen Gani Müjde de bir site sakini olarak sürece dahil oldu.
Kararını yalnızca yeni projenin çizimleri üzerinden vermedi. İstanbul’da daha önce tamamlanmış konut projelerini de gezerek yapıların nasıl planlandığına ve çevrelerinde nasıl bir yaşam alanı kurulduğuna baktı.
Müjde yaklaşımını şöyle anlattı:
“Dönüşüm sürecini değerlendirirken daha önce tamamlanmış projelere de baktım. Four Winds Residence, Koşuyolu Koru Evleri, Almondhill ve Mashattan gibi projeleri inceledim. Buralardaki yapıların nasıl hayata geçirildiğini, proje ölçeğini ve yaşam alanlarının nasıl kurgulandığını değerlendirdim. Şişli’deki yeni projeyi de bu açıdan inceledim.”
Saydığı projelerin ortak noktası, dördünün de Taşyapı tarafından tamamlanmış olması. Şirketin verdiği bilgilere göre Four Winds Residence 44 dönümlük arazi üzerinde bulunuyor ve alanın yaklaşık yüzde 93’ü yeşil alan olarak planlandı. Mashattan ise yaklaşık 140 dönümlük arazide, 10 kule ve ortak yaşam alanlarıyla hayata geçirildi.
“SADECE BİNAYA BAKMIYORSUNUZ”
Kentsel dönüşümde yıllarca ağırlıklı olarak metrekare, bağımsız bölüm sayısı ve maliyet konuşuldu. Deprem riskinin daha yakından hissedilmesiyle birlikte yapı güvenliği ve yaşam kalitesi de karar masasına yerleşti.
Müjde, kendi evinin bulunduğu sitenin geleceğine karar verirken aynı noktaya işaret etti:
“Kendi yaşadığınız yerin geleceğiyle ilgili karar verirken yalnızca binanın nasıl görüneceğine değil, ne kadar güvenli olduğuna ve çevresinde nasıl bir yaşam alanı oluşturulacağına da bakıyorsunuz. Bu nedenle daha önce tamamlanan projeleri görmek ve planlanan projeleri detaylarıyla değerlendirmek benim için önemliydi.”
Bu, tek başına bir tercih meselesi de değil. Bir müteahhidin teslim ettiği işler, o şirketin bir sonraki işi nasıl yapacağına dair elinizdeki en somut veri. Broşürdeki görsel değil, on yıl önce teslim edilmiş bir sitenin bugünkü hali fikir verir.
ŞİŞLİ PROJESİ
Müjde’nin incelediği çalışmalar arasında Taşyapı’nın Şişli’deki projesi de var.
Şirketin paylaştığı proje bilgilerine göre yaklaşık 100 dönümlük alanda 20 bin civarında ağaç dikilmesi, okul ve sinemanın yanı sıra çocukların ve ailelerin kullanabileceği sosyal alanların oluşturulması hedefleniyor. Yine şirketin aktardığına göre projede yeşil alan ve deprem güvenliği öne çıkarılıyor.
YAKUT SİTESİ’NDE SÜREÇ
Gani Müjde’nin de yaşadığı Yakut Sitesi’nin kentsel dönüşüm proje çalışmalarını Taşyapı yürütüyor.
Yürütülen çalışmaların merkezinde, mevcut yapıların yenilenmesinin yanında deprem güvenliği, yeşil alan ve sosyal yaşam imkanlarının birlikte ele alınması bulunuyor.
İstanbul’un önümüzdeki dönemde asıl tartışması da muhtemelen burada şekillenecek:
Sadece eski binaları mı yenileyeceğiz, yoksa onları yenilerken daha güvenli ve yaşanabilir mahalleler de mi kuracağız?
