Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Mayıs 2026 Konut Fiyat Endeksi verileri, konut piyasasında dikkat çeken tabloyu ortaya koydu. Ev fiyatları kâğıt üzerinde artmaya devam ediyor; ancak enflasyondan arındırıldığında reel düşüş sürüyor. Bu durum ev almak isteyenleri, ev sahiplerini, yatırımcıları ve kiracıları doğrudan etkiliyor.
Görünürde artış var
TCMB verilerine göre Konut Fiyat Endeksi, Mayıs 2026’da bir önceki aya göre %1,7 arttı ve 227,1 seviyesine çıktı. Yıllık bazda bakıldığında konut fiyatlarındaki nominal artış %24,5 oldu.
İlk bakışta bu veri “ev fiyatları artıyor” mesajı veriyor. Ancak tablo enflasyondan arındırıldığında değişiyor. Aynı dönemde konut fiyatları reel olarak %6,1 düştü. Bu oran Nisan 2026’da %4,3 seviyesindeydi. Yani reel kayıp bir ayda daha da derinleşti.
Basit anlatımla; konut fiyatları artıyor ama genel fiyat artışlarının gerisinde kalıyor. Bu nedenle ev sahipleri ve yatırımcılar açısından konutun gerçek değeri enflasyon karşısında eriyor.
Büyük şehirlerde tablo karışık
Üç büyük şehirde fiyat hareketleri farklılaştı. Mayıs 2026’da İstanbul’da konut fiyatları aylık %2,1, Ankara’da %1,5 arttı. İzmir’de ise %0,1 düşüş görüldü.
Yıllık bazda İstanbul’da artış %25,4, Ankara’da %27,3, İzmir’de %22,8 oldu. Ancak bu artışlar da enflasyonun altında kaldığı için reel olarak güçlü bir kazançtan söz etmek zor.
Bu tablo, özellikle büyük şehirlerde fiyatların tamamen gerilemediğini ama eski hızını da kaybettiğini gösteriyor.
Kiralarda da reel düşüş var
TCMB’nin Yeni Kiracı Kira Endeksi de benzer bir mesaj veriyor. Mayıs 2026’da yeni kiracı kira endeksi aylık %1,9 arttı. Yıllık nominal artış %30,4 olurken, reel olarak %1,7 düşüş yaşandı.
Bu gelişme kiracılar için sınırlı bir rahatlama anlamına gelebilir. Ancak kiralar hâlâ yüksek seviyelerde. Ev sahipleri açısından ise kira gelirinin enflasyon karşısında değer kaybetmesi anlamına geliyor.
Neden düşüyor?
Konut fiyatlarının reel olarak gerilemesinde birkaç neden öne çıkıyor. Yüksek enflasyon, fiyat artışlarını gölgede bırakıyor. Yüksek faiz nedeniyle konut kredisiyle ev almak zorlaşıyor. Ayrıca 2021-2023 dönemindeki hızlı yükselişin ardından piyasada daha dengeli bir dönem yaşanıyor.
Mevduat faizlerinin cazip kalması da bazı yatırımcıları konut yerine bankada kalmaya yöneltiyor. Bu durum konut talebini sınırlıyor.
Alıcı lehine dönem mi?
Mayıs 2026 verileri, konut piyasasında “nominal artış, reel kayıp” döneminin sürdüğünü gösteriyor. Nakit gücü olan veya uygun finansman bulabilen alıcılar için pazarlık alanı genişleyebilir.
Ancak sert bir fiyat çöküşü beklentisi de zayıf. İnşaat maliyetleri yüksek, arz sınırlı ve büyük şehirlerde konut ihtiyacı devam ediyor. Bundan sonraki yönü enflasyon, faizler ve kredi koşulları belirleyecek.
