Fiyatlar reel olarak düşüyor
Türkiye’de konut piyasası Mayıs 2026’da sert yavaşladı. Toplam konut satışı 93 bin 333 adede gerilerken, yıllık düşüş %31,2 oldu. Talep zayıflarken, konut fiyatları kâğıt üzerinde artmaya devam etse de enflasyon karşısında değer kaybediyor.
Satışlar neden düştü?
Verilere göre ilk el konut satışları 30 bin 196 adetle yıllık %27,9 azaldı. İkinci el satışlarda düşüş daha sert oldu. İkinci el konut satışı 63 bin 137 adede inerken, yıllık kayıp %32,7 olarak kaydedildi.
Toplam satışların %32,4’ü ilk el, %67,6’sı ikinci el konutlardan oluştu. Bu tablo, özellikle ikinci el piyasasında alıcıların daha temkinli davrandığını gösteriyor.
Krediyle alım sınırlı kaldı
Konut piyasasındaki yavaşlamanın ana nedeni yüksek finansman maliyeti. İpotekli satışlar 19 bin 754 adet oldu ve yıllık bazda yalnızca %2,8 geriledi. Ancak toplam satışlar içindeki payı %21,2 seviyesinde kaldı.
Diğer satışlar, yani ağırlıklı olarak nakit veya alternatif finansmanla yapılan işlemler 73 bin 579 adede düştü. Bu kalemde yıllık gerileme %36,2 oldu. Bu durum, alıcıların krediye erişimde zorlandığını, nakit alıcının da beklemeye geçtiğini gösteriyor.
Yabancı alıcı da geri çekildi
Yabancılara yapılan konut satışları da zayıfladı. Mayıs 2026’da yabancı alıcılara 1.387 konut satıldı. Bu rakam yıllık bazda %27 düşüş anlamına geliyor. Yabancıların toplam satışlardaki payı yalnızca %1,5 oldu.
Ocak-Mayıs 2026 döneminde yabancılara satış 7 bin 68 adede indi. Bu dönemde düşüş %15,1 olarak kaydedildi. Rusya, İran ve Ukrayna vatandaşları mayısta öne çıkan alıcı grupları arasında yer aldı.
Fiyatlar nominal artıyor, reel düşüyor
Satışlardaki zayıflama fiyatlara da yansıyor. TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi’ne göre endeks Mayıs 2026’da aylık %1,7 artarak 227,1 seviyesine çıktı. Yıllık nominal artış %24,5 oldu.
Ancak aynı dönemde yıllık enflasyon %32,61 seviyesinde gerçekleşti. Bu nedenle konut fiyatları reel olarak %6,1 geriledi. Başka bir ifadeyle konut fiyatları artıyor gibi görünse de enflasyon dikkate alındığında alım gücü açısından ucuzlama yaşanıyor.
Büyük şehirlerde de benzer tablo var. Yıllık nominal artış İstanbul’da %25,4, Ankara’da %27,3, İzmir’de ise %22,8 oldu. Buna rağmen bu artışlar genel enflasyonun altında kaldı.
Piyasa neyi bekliyor?
Konut piyasasında bundan sonraki yönü büyük ölçüde faizler belirleyecek. Kredi maliyetlerinde anlamlı bir düşüş olursa ertelenen talep yeniden devreye girebilir. Bu da özellikle büyük şehirlerde fiyatları destekleyebilir.
Ancak sıkı para politikası sürerse satışlarda zayıf seyir devam edebilir. Bu senaryoda nominal fiyatlar sınırlı artarken, reel fiyatlarda gerileme 2026’nın ikinci yarısında da sürebilir. Alıcı için fırsat penceresi açılıyor; fakat yüksek faiz ve düşük kredi erişimi bu fırsatı kullanmayı zorlaştırıyor.
