Türkiye’de yeni gözde icadın adı çok zarif: Gayrimenkul Yatırım Fonu.
Kulağa finansal derinleşme, kurumsal yatırım, portföy çeşitlendirmesi gibi geliyor. Pratiğe bakınca ise kimi örneklerde şantiyenin arka kapısında açılmış “müteahhit yoğun bakım ünitesi” görüntüsü veriyor.
Kâğıt üstünde her şey pırıl pırıl: GYF, nitelikli yatırımcıdan para toplar; portföyünü gayrimenkul ve buna dayalı haklarla işletir. SPK gözetimi, değerleme, izahname, ihraç belgesi, teminat, proje şartı, raporlama derken mevzuatın üzerine adeta çelik yelek giydirilir.
Proje GYF’leri ile konut ağırlıklı projelere de alan açılır. Teoride amaç; gayrimenkul piyasasına kurumsal sermaye getirmek, küçük parayı büyük projeye ortak etmek ve piyasayı şeffaflaştırmaktır.
Ama mesele şu:
Çelik yelek kimin üstünde?
Yatırımcının mı, piyasanın mı, yoksa nakit sıkışıklığından morarmış müteahhidin mi?
Fon, daha temel atılmadan, inşaat yüzde beşi bile görmeden daireleri “erken giren kazanır” etiketiyle kelepirden topluyor. Müteahhit nefes alıyor, şantiye dönüyor, borç öteleniyor.
Sonra o daireler gerçek piyasa fiyatına çıkınca alkış:
“Portföy getirisi!”
Hayır efendim, bunun adı her zaman gayrimenkul yatırımı değil; bazen betonarme can simididir.
Elbette mesele GYF düşmanlığı değil. Tam tersine, Türkiye’nin gerçek anlamda GYF’lere ihtiyacı var. Nasıl ki gerçek GYO’lara ihtiyacı varsa…
Kira geliri üreten, ticari gayrimenkul yöneten, şeffaf portföy kuran, uzun vadeli yatırımcıya düzenli değer yaratan yapılara ihtiyaç var.
Ama her üzerinde GYF yazan şey gerçek GYF değil; her borsada GYO diye gezen şey de gerçek GYO değil.
Tabela başka, mahiyet başka.
SPK mevzuatı çerçeveyi çizer; ama çerçeveye hangi tabloyu astığınız önemlidir.
Birinde kurumsal yatırım vardır, diğerinde makyajlı kurtarma operasyonu.
Adını doğru koyalım:
Gerçek GYF’ye evet.
Gerçek GYO’ya evet.
Ama müteahhidin bitmemiş projesini ucuza süpürüp sonra vatandaşa piyasa fiyatından servis eden yapıya “gayrimenkul yatırım fonu” demek fazla romantik.
Ona daha dürüst bir isim lazım:
Müteahhit Kurtarma ve Daireleri Sonradan Pahalıya Satma Fonu.
