Türkiye konut piyasasında dikkat çeken tablo ağustos ayında da devam etti. Konut fiyatları TL bazında yükselmeyi sürdürürken, enflasyon etkisinden arındırıldığında konutların reel değeri gerilemeye devam etti.
Ortaya çıkan tablo, konut piyasasında fiyatların gerçekten “ucuzladığı” anlamına gelmiyor. Tam tersine evlerin etiket fiyatları yükseliyor ancak bu artış genel fiyat seviyesinin gerisinde kaldığı için konutun reel değeri düşüyor.
Konutun fiyatı artıyor, reel değeri düşüyor
Konut Fiyat Endeksi, Türkiye’deki konut fiyatlarının zaman içindeki değişimini ölçen temel göstergelerden biri.
Burada iki farklı rakama bakmak gerekiyor.
Birincisi nominal fiyat. Yani evin TL cinsinden piyasadaki fiyatı.
İkincisi ise reel fiyat. Bu hesaplamada enflasyonun etkisi çıkarılıyor.
Dolayısıyla konut fiyatı yıllık bazda yüzde 20-25 yükselmiş olsa bile aynı dönemde genel enflasyon daha yüksekse, konut reel olarak değer kaybetmiş oluyor.
Son dönemde Türkiye konut piyasasında yaşanan da büyük ölçüde bu.
“Evler ucuzluyor” demek neden yanlış?
Reel düşüş, bir evin ilan fiyatının geçen yıla göre daha düşük olduğu anlamına gelmiyor.
Örneğin 5 milyon TL’lik bir evin fiyatı bir yıl sonra 6 milyon TL’ye çıkmış olabilir. Ancak aynı dönemde ekonomideki genel fiyat seviyesi daha hızlı yükselmişse, o evin enflasyondan arındırılmış değeri düşmüş sayılıyor.
Bu nedenle konut piyasasında şu iki ifade aynı anda doğru olabilir:
“Ev fiyatları yükseliyor.”
“Evler reel olarak ucuzluyor.”
Bu ayrım, özellikle konutun yatırım aracı olarak değerlendirildiği dönemlerde büyük önem taşıyor.
Yüksek faiz konut talebini sınırlıyor
Reel fiyatlardaki gerilemenin arkasındaki önemli faktörlerden biri konut finansman koşulları.
Konut kredisi faizlerinin yüksek seyretmesi, kredi kullanarak ev almak isteyenlerin satın alma gücünü sınırlıyor.
Türkiye’de konut satışları son dönemde yeniden hareketlenmiş olsa da krediyle yapılan satışların toplam içindeki payı hâlâ önemli bir sınırlamayla karşı karşıya.
Haziran 2026’da toplam konut satışı 129 bin 979 olurken, ipotekli satışlar 25 bin 993 seviyesinde gerçekleşmişti. İpotekli satışlar yıllık bazda yüzde 72,1 artmasına rağmen toplam satışların yaklaşık yüzde 20’sini oluşturdu.
Bu tablo, konut piyasasında talebin yalnızca kredi kanalından gelmediğini de gösteriyor.
Konut yatırımcısı için kritik soru
Konutun geleneksel olarak Türkiye’de güçlü bir yatırım aracı olarak görülmesinin en önemli nedenlerinden biri, uzun vadede enflasyona karşı korunma sağlaması beklentisi.
Ancak reel fiyatların gerilediği dönemlerde bu beklenti zayıflayabiliyor.
Ev sahibi olan kişi açısından nominal olarak servet artışı yaşanırken, aynı parayla ekonomide ne kadar mal ve hizmet alınabileceği açısından bakıldığında farklı bir tablo ortaya çıkabiliyor.
Bu nedenle bugün konut yatırımını değerlendiren bir kişinin yalnızca “Bu ev bir yılda yüzde kaç değerlendi?” sorusuna değil, “Enflasyonun üzerinde ne kadar getiri sağladı?” sorusuna da bakması gerekiyor.
Satıcı ile alıcı arasındaki pazarlık değişiyor
Reel fiyatlardaki düşüş konut piyasasında pazarlık davranışlarını da etkileyebilir.
Satıcılar genellikle TL bazındaki fiyat artışına bakarak evlerinin değerinin yükseldiğini düşünüyor.
Alıcılar ise yüksek finansman maliyetleri ve gelirlerinin konut fiyatlarına kıyasla sınırlı kalması nedeniyle daha düşük fiyat talep edebiliyor.
Bu durum, ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki farkın önemini artırıyor.
Başka bir ifadeyle, konut fiyat endeksindeki hareket yalnızca ilan sitelerindeki etiketlerden okunmamalı; gerçekleşen satışlar ve finansman koşulları da birlikte değerlendirilmelidir.
Türkiye’de konutun ortalama fiyatı da yükseliyor
Reel düşüşe rağmen konut satın almanın TL cinsinden maliyeti artmaya devam ediyor.
2026’nın ilk yarısındaki verilere göre Türkiye’de ortalama konut değeri 5 milyon TL seviyesini aşmış durumda. Ortalama konut büyüklüğü yaklaşık 124 metrekare, ortalama metrekare fiyatı ise 40 bin TL’nin üzerinde bulunuyor.
Yani konutun reel olarak değer kaybetmesi, ev almak isteyenlerin daha az para ödeyeceği anlamına gelmiyor.
Tam tersine, nominal fiyatların yükselmesi nedeniyle ilk kez ev alacak kişinin ihtiyaç duyduğu TL miktarı artıyor.
Asıl baskı ilk kez ev alacaklarda
Bu nedenle mevcut ev sahibi ile ilk kez ev alacak kişinin konut piyasasındaki deneyimi birbirinden farklı.
Mevcut ev sahibi, sahip olduğu konutun TL fiyatının yükseldiğini görüyor.
İlk kez ev almak isteyen ise yükselen konut fiyatları ile gelirindeki artış arasındaki makasa bakıyor.
Konut fiyatlarının enflasyondan daha yavaş yükselmesi, teorik olarak zaman içinde konutun gelir karşısındaki yükünü azaltabilir. Ancak yüksek faiz ve krediye erişim sorunu bu avantajın alıcıya hemen yansımasını engelleyebiliyor.
Piyasanın önündeki kritik başlık faiz
Konut fiyatlarının bundan sonraki seyrinde faizlerin yönü önemli olacak.
Faizlerin düşmesi halinde konut kredilerine erişimin kolaylaşması ve aylık kredi maliyetlerinin gerilemesi talebi artırabilir.
Talepteki artış ise konut fiyatlarının yeniden enflasyonun üzerinde yükselmesine yol açabilir.
Buna karşılık finansman koşullarının sıkı kalması halinde konut fiyatlarında nominal artış devam etse bile reel düzeltmenin sürmesi mümkün.
Bu nedenle konut piyasasında yalnızca fiyat endeksini değil, faizleri, kredi hacmini, satış adetlerini ve gelir-enflasyon dengesini birlikte izlemek gerekiyor.
Konut piyasasında yeni dönem
Türkiye’de konut piyasasının son dönemdeki en dikkat çekici özelliği tam da bu ayrışma:
Evlerin TL fiyatı yükseliyor ancak enflasyondan arındırılmış değerleri geriliyor.
Bu durum bir yandan konutun yatırım getirisi açısından soru işaretleri yaratırken, diğer yandan yüksek fiyatlar nedeniyle ev sahibi olmanın hâlâ zor olduğu bir tablo ortaya çıkarıyor.
Dolayısıyla “konut fiyatları düşüyor” demek de “konut fiyatları yükseliyor” demek de tek başına tabloyu anlatmaya yetmiyor.
Asıl hikâye, fiyatların enflasyona kıyasla nasıl hareket ettiği.
